Mietvertrag

Ein Mietvertrag (lease) verbindet einen Mieter mit einer Einheit, für einen Zeitraum und zu einer Miete. Im Code und an einigen Stellen der Oberfläche heißt er auch "Mietverhältnis"; in dieser Hilfe sagen wir durchgehend "Mietvertrag". Der Mietvertrag ist das Objekt, an dem Zahlungen, Onboarding, Kaution und Kündigung hängen.

Was ein Mietvertrag speichert

Einheit und Mieter: die beiden verbundenen Objekte.
Mietbeginn und Mietende: der Zeitraum. Das Mietende ist der letzte Tag des Mieters und bleibt bei einem unbefristeten, laufenden Vertrag leer.
Monatliche Miete: die aktuelle Miete. Sie wird beim Anlegen aus der Standardmiete des Garagenhofs vorgeschlagen (oder, wenn die Einheit schon einen laufenden Vertrag hatte, aus dessen Miete).
Vertragsart (term_type): befristet oder unbefristet (siehe unten).
Kündigungsfrist (Monate): die Frist in Monaten (siehe unten).
Kautionsbetrag und Kautionsstatus: die Sicherheitsleistung (siehe unten).
Notizen: interne Notizen zum Mietvertrag.

Vertragsart und Kündigungsfrist

Die Vertragsart legt die Laufzeitform fest:

Unbefristet: läuft ohne festes Ende, bis er gekündigt wird. Dies ist die Voreinstellung.
Befristet: läuft bis zu einem festen Mietende.

Die Kündigungsfrist ist die Anzahl Monate, die eine Kündigung vorausläuft. Voreinstellung sind 3 Monate. Vertragsart und Kündigungsfrist fließen über die Seriendruckfelder {{term_type}} und {{notice_period_months}} in den Vertrag ein und sind die Grundlage für die Fristberechnung bei einer Kündigung.

Kaution

Die Kaution (deposit) besteht aus einem Betrag und einem Status. Der Kautionsstatus kann sein:

Nicht erforderlich: für diesen Vertrag ist keine Kaution vorgesehen.
Ausstehend: eine Kaution ist vereinbart, aber noch nicht eingegangen.
Bezahlt: die Kaution ist eingegangen. Eloora vermerkt das Datum (Kaution bezahlt am).
Zurückgegeben: die Kaution wurde am Vertragsende zurückgezahlt (Kaution zurückgegeben am).

Der Eingang der Kaution kann auch automatisch erkannt werden: Erkennt der Zahlungsabgleich nahe dem Mietbeginn eine Überweisung in Höhe der Kaution (auch kombiniert mit der ersten Miete), bucht Eloora sie als Kaution und setzt den Status auf bezahlt. Mehr dazu unter Zahlung.

Schlüsselanzahl

Die Anzahl der Zugangs- und Garagenschlüssel gehört zur Einheit, nicht zum Mietvertrag. Sie ist aber für den Vertrag relevant: Die Vertragsgenerierung blockiert, solange beide Schlüsselzahlen der Einheit nicht gesetzt sind. Setzen Sie sie vor dem Erstellen des Vertrags, notfalls auf 0. Beim Vertragsende erfasst Eloora die Schlüsselrückgabe.

Onboarding und Aktivierung

Ein neuer Mietvertrag durchläuft einen festen Aktivierungsweg (Onboarding), bevor er als laufender Vertrag zählt. Der Onboarding-Zustand ist getrennt vom Status: Status sagt, ob der Vertrag lebt; der Onboarding-Zustand sagt, wo im Aktivierungsweg er steht.

Die Stationen in Reihenfolge:

Entwurf: der Vertrag ist angelegt, aber noch nicht aktiv.
Vertrag versendet: der Vertrag wurde an den Mieter geschickt.
Vertrag unterschrieben: der unterschriebene Vertrag liegt vor. Das Hochladen des unterschriebenen Vertrags führt automatisch zum nächsten Schritt.
Kaution ausstehend: warten auf den Kautionseingang. Hat der Vertrag keine Kaution (Betrag 0 oder "Nicht erforderlich"), überspringt Eloora diesen Schritt.
Schlüsselübergabe ausstehend: warten auf die Schlüsselübergabe.
Aktiv: mit der Schlüsselübergabe wird der Vertrag aktiviert.

Sie schalten von Schritt zu Schritt weiter mit den Schaltflächen Vertrag versendet markieren, Vertrag erhalten markieren, Kaution erhalten markieren und Schlüssel übergeben markieren. Vorwärtssprünge über mehrere Schritte sind erlaubt; ein Schritt zurück ist nicht vorgesehen.

Erst mit dem Erreichen von Aktiv flippt der Status auf aktiv, die Schlüsselübergabe wird gestempelt und das Fälligkeitsdatum der ersten Miete gesetzt. Vorher steht der Vertrag im Status "Ausstehend".

Hinweis: Weil ein Vertrag im Onboarding noch nicht "aktiv" ist, kann eine Einheit gleichzeitig einen laufenden Vertrag und einen vorbereiteten Folgevertrag tragen. So bereiten Sie über Nächste Vermietung vorbereiten einen Mieterwechsel im Voraus vor. Pro Einheit ist höchstens ein vorbereiteter Folgevertrag möglich.

Vertragsstatus

Ein Mietvertrag hat einen von vier Status:

Ausstehend: im Onboarding, noch nicht aktiviert.
Aktiv: laufend, Miete wird erwartet.
Gekündigt: eine Kündigung mit künftigem Mietende ist registriert; der Mieter bleibt bis zu diesem Datum.
Beendet: das Mietende ist erreicht oder überschritten.

Ein gekündigter Vertrag wird automatisch auf "Beendet" gesetzt, sobald sein Mietende in der Vergangenheit liegt.

Datierter Mietverlauf (keine Rückwirkung)

Wenn sich die Miete ändert, schreiben Sie die Änderung über Miete ändern mit einem Gültig ab-Datum fest. Eloora führt einen datierten Mietverlauf: Jede Periode kennt ihre eigene Miete.

Der entscheidende Punkt: Eine Mietänderung wirkt nie rückwirkend. Monate vor dem Stichtag behalten ihre bisherige Miete; erst ab dem Stichtag gilt die neue. Das Zahlungsraster bewertet deshalb jeden Monat mit der Miete, die damals galt, und eine Erhöhung schreibt vergangene Monate nicht um.

Hinweis: Eine Mietänderung gilt monatsweise. Liegt das Gültig-ab-Datum mitten im Monat, greift die neue Miete erst ab dem Folgemonat.

Das Feld Monatliche Miete am Vertrag bleibt als aktueller Wert erhalten; der Mietverlauf ist die maßgebliche Quelle für die Berechnung pro Monat.